Vous êtes propriétaires de biens immobiliers. Vous avez créé ou envisagez de créer une Société Civile Immobilière (SCI) afin d’anticiper les questions liées à la transmission de votre patrimoine immobilier ?
Avez-vous pensé au démembrement des parts de votre SCI ?
Mis en place de façon correcte et anticipée, le démembrement des parts d’une SCI est un outil d’optimisation fiscale efficace qui permet de transmettre un patrimoine immobilier, tout en conservant la gestion ou les revenus qu’il génère.
Qu’est-ce que le démembrement de propriété?
Aux termes de l’article 544 du Code civil, la propriété d’un bien immobilier suppose : la jouissance du bien et la disposition du bien.
Lorsqu’une personne possède la pleine propriété d’un bien, elle possède tous les droits sur un bien.
Le démembrement consiste à séparer ces droits en deux parties :
- L’usufruit qui correspond à la jouissance du bien et ;
- La nue-propriété qui correspond à la disposition du bien.
Au décès de l’usufruitier (dans nos exemples le parent ou le conjoint), le nu-propriétaire (dans nos exemples, le descendant, ou le conjoint survivant) retrouve la pleine propriété du bien.
Les avantages fiscaux
Le schéma de transmission consiste notamment pour les parents à apporter le ou les biens immobiliers qu’ils possèdent à une SCI, puis à donner à leurs enfants la nue-propriété des parts de la SCI.
Cela aura pour effet de réduire les droits de donation, puis les droits de succession.
En effet, la valeur fiscale de la nue-propriété des parts de la SCI dépend de l’âge de l’usufruitier et est calculée comme suit (article 669 du Code Général des Impôts) :
| Age de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
| Moins de 21 ans | 90% | 10% |
| De 21 à 30 ans | 80% | 20% |
| De 31 à 40 ans | 70% | 30% |
| De 41 à 50 ans | 60% | 40% |
| De 51 à 60 ans | 50% | 50% |
| De 61 à 70 ans | 40% | 60% |
| De 71 à 80 ans | 30% | 70% |
| De 81 à 90 ans | 20% | 80% |
| À partir de 91 ans | 10% | 90% |
Ainsi, plus la donation de la nue-propriété est faite de façon anticipée, plus la valeur fiscale de la donation est réduite.
Prenons l’exemple d’une personne âgée de 68 ans souhaitant transmettre à ses deux enfants sa maison familiale d’une valeur de 200 000€.
Sans démembrement
Le montant des droits s’élèvera environ à 18 194€ par enfant soit un total de 36 388€.
Avec démembrement
La valeur de la nue-propriété sera calculée comme suit : 200.000€ * 60% = 120.000€.
Les droits de donation seront alors calculés sur la base de 120.000€ et non plus 200.000€ (en supposant qu’aucun autre abattement n’est applicable). Le montant des droits s’élèvera alors à 10 194€ par enfant soit un total de 20 388€.
En comparaison, dans le cas d’une personne âgée de 47 ans, les droits de donation seront calculés sur la base de 80.000€ (en supposant, là encore, qu’aucun autre abattement n’est applicable). Le montant des droits s’élèvera alors à 6 194 € par enfant soit un total de 12 388€.
Enfin, au décès des parents, les enfants obtiennent la pleine propriété des parts de la SCI sans avoir à acquitter de droits de succession supplémentaires car la réunion de l’usufruit et de la nue-propriété se réalise automatiquement et en franchise d’impôt.
Les avantages juridiques
Le démembrement des parts de la SCI permet aux parents de conserver les revenus à savoir les dividendes qui correspondent à la différence entre les charges du bien et ses produits (loyers).
En principe, ce sont les enfants nus-propriétaires qui auront le droit de vote lors des assemblées générales. Toutefois, il est possible de prévoir une organisation différente dans les statuts, notamment offrir un droit de vote équivalent aux parents et aux enfants.
En présence d’un couple de concubins (non-mariés) souhaitant faire l’achat d’une résidence principale, il existe également un autre schéma dans lequel le démembrement présente des avantages juridiques non négligeables : il s’agit de la technique dite du démembrement croisé. Chacun cède l’usufruit de ses parts à son concubin.
Prenons un exemple : un couple de concubins, Greg et Sandrine, crée une SCI qui dispose de 100 parts. A la suite du démembrement croisé, les parts seront réparties de la façon suivante :
Lors du décès de Greg, Sandrine pourra conserver la pleine jouissance du bien immobilier car elle possède déjà la nue-propriété des 50 parts numérotées de 1 à 50 et recevra l’usufruit des 50 parts de Greg numérotées de 1 à 50.
S’agissant des héritiers de Greg, ils récupéreront la moitié des parts en nue-propriété à savoir les parts numérotées de 51 à 100.
Au décès de Sandrine, les héritiers de Greg retrouveront la pleine propriété des parts numérotées de 51 à 100.
Conclusion
Le démembrement reste une technique juridique particulièrement intéressante en matière de transmission. Toutefois, il se situe à la frontière mouvante entre l’optimisation fiscale et la volonté de se soustraire à l’impôt.
Cette frontière est parfois mince et le respect des règles juridiques et fiscales, ainsi qu’une rédaction professionnelle des statuts de la SCI permettent d’éviter une qualification d’abus de droit.
Le cabinet LegalProTech vous accompagne sur ces sujets afin de vous prémunir des risques juridiques et fiscaux.